楼市“冬眠”醒来迎暖春

春节期间全国范围内楼市陷入极度低迷的“冬眠”态势，但这并非意味着市场将迅速转冷。随着春节前央行信贷政策效应的释放，以及两会期间可能出台新的刺激措施，今年春季楼市不会太冷清。

文/本刊记者 甄爱军

春节长假成交冷清

今年春节长假期间，楼市习惯性地选择了“冬眠”，供需两端均陷入极度低迷态势。据上海楼盘链家市场研究部监控数据显示，此前一周2016年2月8日～2月14日全上海市商品住宅新增供应量为零；成交量为0.92万平方米，环比下滑94.40%；成交均价为33378元/平方米，环比下滑12.08%。

其实，春节长假期间楼市陷入低迷，已经成为“常规动作”，历史数据表明，几乎每一年的春节长假期间，成交状况都很难与平时相比。如在2015年春节期间，尽管楼市在年初就已经冒出大热苗头，但春节期间的楼市也迎来一年中最为惨淡的周期。2016年春节期间，上海商品住宅市场时隔2年再现新增零供应状态，成交量已基本如往年一样，不足1万平方米具体见表1。

与供求量不同的是，成交均价则基本成稳步上扬趋势，尤其是在2012年以后，始终保持稳步上升状态，并且在前两年春节期间保持相对平稳的基础上，今年春节期间又上升到一个新的台阶上，达到2.8万元/平方米以上，上涨势头十分明显。

表1 历年春节期间上海商品住宅供求量及价格数据

时间 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

新增供应量万㎡ 7.61 1.48 0 0 0.72 0 4.52 5.12 0

成交量万㎡ 0.6 0.79 0.22 0.24 0.17 0.46 0.3 0.38 0.33

成交均价元/㎡ 18425 12983 20041 18647 17099 24056 26314 26904 28594

数据来源：上海链家地产

本刊不动产研究中心发现，全国其他城市也在春节期间选择了“冬眠”，无一幸免。根据中国指数研究院跟踪监测结果显示，诸如武汉楼盘等周成交量在30万平方米左右的城市，春节期间也不到2万平方米，其余一些成交量原本不大的城市，如韶关楼盘、汕头楼盘、苏州楼盘等，成交套数锐降至百套以下，厦门楼盘更是降至个位数，仅有6套具体可见表2。不过也有例外，如三亚楼盘的房产却在春节期间卖出了260多套，与平时相当，这与游客选择在春节期间来此置业有关。

表2 部分城市2016年春节期间成交情况

城市 成交套数套 成交面积万平方米

武汉 182 1.95

韶关 71 0.83

三亚 260 2.38

温州楼盘73 0.92

汕头 29 0.33

苏州 24 0.33

徐州楼盘466 5.40

南昌楼盘78 0.82

扬州楼盘27 0.31

济南楼盘22 0.26

上海 27 0.33

厦门 6 0.07

广州楼盘19 0.21

合肥楼盘35 0.34

福州楼盘42 0.47

数据来源：中国指数研究院

2016年开局不赖

虽然受到极寒天气等不利因素影响，加之楼市进入传统淡季，但2016年开局其实并不差。

1月楼市成交量普遍回落，但降幅在正常范围之内，并未出现“断崖式”下跌。根据易居研究院提供的数据显示，1月份包括北京楼盘、上海、南京楼盘、武汉、温州等在内的30个主要城市新建商品住宅成交面积为1876万平方米，环比减少24.2%，同比增长19.4%。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，考虑到2015年12月的市场成交已创下2010年以来的月度最高水平，所以2016年1月份成交量出现环比下跌，也符合市场预期。观察2012年以来的月度数据，目前1月份成交量总体处于中上水平。

具体来看，1月份，30个城市中，有5个城市的成交量出现了环比增长态势，其他25个城市则有所下跌。同时，30个城市中，有17个城市的成交量出现了同比增长态势，而其他13个城市则有所下跌。

图1 30个典型城市新建商品住宅成交面积环比增幅排行

数据来源：易居研究院

土地市场上也表现出了相应的热度。据了解，品牌房企加快布局重点城市步伐，使得楼板价不断攀升，热点城市“”频现。如上海、南京、佛山楼盘均拍出总价超过60亿元的总价“”。

今春有望快速回暖

购房环境的进一步宽松，将会促使市场快速升温。

就在春节前夕，央行“放大招”以加快去库存步伐。2月2日中国人民银行、中国银监会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，提到在不实施“”措施的城市住房商业贷款首付比例可以降至20%，至此，商业贷款门槛已降至2008年的水平。同时，根据现行政策，部分已结清首套房贷款的家庭购买二套房首付比例也有望进一步降低。业内人士分析指出，通过对信贷政策进行调整，将扩大刚需和部分改善型消费群体的购买力。

同时央行还提出，根据“分类指导、因地施策”的原则，结合不同城市实际情况，各商业银行可自主合理决定具体商业贷款首付比例和利率水平。因此对于部分高库存城市而言，除了首付比例降低之外，贷款利率方面有望享受到更低折扣，这还将降低购房门槛。目前有多家银行提供了9折贷款利率，不排除未来有更多银行提供更低的折扣。

考虑到中国楼市区域特征比较明显，贷款新政对各地楼市影响也不太一样。具体来看，北上广深等四大一线城市由于尚未取消措施，暂未受到新政影响，但由于市场看涨预期已经形成，所以春节后市场迅速恢复至正常水平应该不成问题。上海链家市场研究部分析师柯晓娟表示，从供应节奏不难看出，开发商近期推盘节奏明显放缓，甚至出现封盘现象，明显存有待价而沽的心理预期。当前利好市场环境下，无论是开发商还是购房者，对房价上涨预期均持肯定态度。此外二手房市场频繁跳价，并且多次出现业主房源暂停出售的案例可以看出，春节后上海房价或将迎来新一轮上涨行情。

而部分房价整体水平并不高的二线城市，也有望在春节后率先发力。根据中国指数研究院对2015年商品住宅成交套总价分析来看，西安楼盘、成都、重庆楼盘、长沙楼盘、沈阳等二线城市在2015年住宅销售套总价均值在60万-70万元之间，此次首付比例调整之后，这些城市仅需15万元即可购房。也就是说，上述城市购房难度有所降低，将会促使购买力在今春释放。

此外，在一些总价较高的重点城市，也会因为购房门槛的降低而致使市场成交活跃程度在短期内快速提高。比如厦门、杭州楼盘、南京、苏州以及天津楼盘城市，虽然套总价均值已经达到130万元左右，但改善型需求的门槛也随着政策的调整而降低，而随着这部分购买力的释放，市场交投状况会得到明显改善。

还有，在两会期间，可能会有利好房地产市场的政策出台，这对市场也会起到推动作用。有专家预测指出，包括人口户籍、公积金以及税费方面有关政策，将会陆续出台。